Дмитрий

Верхотуров

Не буду писать про очереди на АЗС и т.д.
Давайте поразмышляем о том, как это касается сектора недвижимости.Во-первых, уже имеем недогруз курортного фонда в причерноморских регионах.
Туристический поток кратно снизился.

Многие держатели апартаментов фиксируют факт корректировки окупаемости по своим лотам.

Во-вторых, скорым следствием станет «растяжение» логистических цепочек.

Замедлится или вовсе сократится подвоз многих категорий товаров. Везде.

Рост цен на топливо плавно (или не очень плавно) отразится на ценах.
Разницу эту вынут из кармана потребителей.В-третьих, думаю уже к осени, многие торговые сети скорректируют планы развития.
Совершенно точно, что отделы по работе с арендодателями начнут чаще писать «письма счастья» с требованием пересмотреть аренду.

Что можно сказать инвесторам в коммерческую недвижимость в данной ситуации?
В турбулентный период фиксация убытков происходит в двух случаях:
продать актив по цене приобретения или ниже;
зафиксировать кабальные условия по аренде на длительный период.
Если не пойти по этим двум сценариям, то со временем ситуация исправляется.

Это явно показывают все циклы за последние как минимум 12 лет.

К сожалению, та же статистика говорит о том, что именно в такие периоды часто принимаются импульсивные решения.

Если Вам требуется помощь в актуальном анализе Вашего инвестиционного портфеля, можете записаться ко мне на консультацию-разбор.

Потому что высокая доходность существует только до тех пор, пока объект находится у вас в портфеле

Объект может обещать 100500% годовых. Но если на рынке нет спроса - эта доходность быстро превращается в цифру на бумаге.

Ликвидность позволяет:
быстро перераспределять капитал между разными возможностями;
не продавать актив с большим дисконтом из-за нехватки времени;
снижать риски, если рыночная ситуация меняется.

Ликвидность складывается из вполне конкретных факторов:
локации, где спрос сохраняется независимо от рыночного цикла;
понятного и массового продукта, который нужен широкому кругу покупателей;
качественного девелопера, которому доверяет рынок;
профессионального управления объектом;
адекватной цены относительно аналогов;
и, самое главное, наличия понятной аудитории, которая захочет купить этот актив.

Высокая доходность привлекает внимание.

Ликвидность позволяет эту доходность действительно реализовать.

Именно поэтому в приоритете покупать не просто активы с высокой доходностью, а активы, из которых при необходимости можно выйти быстро и без существенной потери капитала.

Большинство инвесторов покупают понятное. Но.

Когда рынок не видит потенциал, объект стоит дешево.
Когда потенциал становится очевидным, цена уже совсем другая.

Если говорить про сегодняшний рынок, есть несколько типов объектов, которые многие до сих пор недооценивают.

1. Помещения с арендаторами-дарксторами рядом с жилыми массивами

Сегодня сервисы быстрой доставки стали частью повседневной жизни миллионов людей.
Чем выше плотность населения района, тем выше ценность подобных помещений.

2. Качественные объекты с арендаторами из медицинской сферы

Население стареет Спрос на медицинские услуги растет.

Поэтому качественные помещения с надежными медицинскими операторами становятся все более интересным активом.

3. Помещения под кладовки и бытовые склады возле жилых комплексов
   Это направление многие до сих пор недооценивают.

Площадь квартир в новых ЖК постепенно сокращается Стоимость квадратного метра растет.

В результате появляется спрос на внешние площади для хранения: сезонные вещи, спортинвентарь, детские товары, инструменты, шины.

Большинство инвесторов ищут объект, который хорошо работает сегодня.
Сильные инвесторы ищут объект, который станет востребованным завтра.

Инвестор с капиталом 3-5 млн рублей обычно думает в категории доходности.

Инвестор с капиталом 100+ млн рублей думает в категории капитала.

Поэтому опыт показывает простую закономерность:
Чем больше капитал инвестора, тем меньше он говорит о доходности и тем больше говорит о рисках, ликвидности и стратегии выхода.

Именно здесь обычно проходит граница между покупателем недвижимости и инвестором.

Рынок после периода повышенной активности вернулся к уровню начала 2023 года: цикл сделки стал длиннее, решения принимаются осторожнее, а на первый план выходят возможности в сегменте небольших площадей — до 100 кв. м. Также примечательно, что наиболее устойчивый сегмент сейчас — склады, интерес к покупке которых вырос на 13% за три года, к аренде — на 30%.

*коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости

Дорогие деньги изменили правила игры.
Еще несколько лет назад инвестор мог ошибиться с объектом и все равно заработать за счет общего роста рынка.

Сегодня такая стратегия работает все хуже.

Именно поэтому ликвидность стала важнее доходности.

Я все чаще вижу инвесторов, которые готовы отказаться от 2-3% доходности ради возможности быстро продать актив без серьезного дисконта.

Еще один важный момент.

Большинство изменений на рынке происходят задолго до того, как их показывают аналитические отчеты.

Сначала арендаторы начинают просить снижение ставок.
Потом появляются свободные помещения.
Потом меняются планы крупных сетей.
И только после этого выходят отчеты, в которых написано, что рынок начал меняться

Поэтому сегодня реальные переговоры зачастую дают больше информации, чем любые обзоры.

Игнорировать это больше нельзя.

Нашел интересную таблицу.

Судя по ней, самая высокая наценка в России у «Азбуки Вкуса» — 76%, следом идет «ВкусВилл» — 73%.

А вот у X5 — всего 31%, у «Магнита» — 28,8%, а у «Светофора» вообще 17%.

На первый взгляд вывод очевиден:

Чем выше наценка, тем больше зарабатывает сеть.

Но на самом деле это один из самых распространенных мифов в ритейле.

Высокая наценка еще не означает высокую прибыль.

Оценивая помещение с арендатором, я вообще смотрю на другие показатели.

Почему?

Возьмем «Азбуку Вкуса».

Она продает не просто продукты.

Она продает комфорт, сервис, атмосферу, готовую еду, скорость покупки и определенный образ жизни.

За всё это покупатель готов платить.

Поэтому высокая наценка там абсолютно логична.

Но одновременно у такой модели и расходы значительно выше.

Теперь посмотрим на «Светофор».

Наценка в четыре раза ниже.

Но там и философия другая.

Минимум персонала
Минимум оборудования
Минимум сервиса
Максимум экономии

По сути это полноценный магазин-склад.

Именно поэтому сравнивать сети только по наценке бессмысленно.

Для инвестора гораздо интереснее другой вопрос.

Какие сети способны стабильно платить аренду ближайшие 10 лет?

И вот здесь картина уже совсем другая.

Если смотреть на рынок глазами владельца коммерческой недвижимости, то решают:

Оборот магазина
Востребованность формата
Качество локации
Способность сети выдерживать рост затрат
Переговорная сила арендатора

Например, у X5 и «Магнита» наценка значительно ниже, чем у премиальных сетей.

Но именно они сегодня контролируют огромную часть продуктового рынка страны.

Именно они продолжают активно открываться.

Именно они формируют трафик во многих жилых районах.

Поэтому, когда мне предлагают помещение с арендатором, я почти никогда не задаю вопрос:

— Какая у него наценка?

Я задаю другой вопрос:

— Что будет с этим магазином через пять лет?

Потому что инвестору деньги приносит не наценка.

Инвестору деньги приносит стабильный арендатор, который продолжает генерировать оборот и платить аренду независимо от того, что происходит на рынке.

Вот это уже показатель, который действительно стоит анализировать.
А как считаете вы: какая продуктовая сеть сегодня выглядит наиболее устойчивой на горизонте 5–10 лет — X5, Магнит, ВкусВилл или кто-то другой?

Последние 10-15 лет инвесторы смотрели на доходность.
Чем выше доходность - тем интереснее объект.
Чем дешевле метр - тем лучше сделка.
Проблема в том, что эта логика работала когда деньги были дешевыми, когда многие ошибки можно было исправить общим ростом цен.

Сегодня ситуация другая

Мы постепенно переходим в рынок, где главным фактором становится ликвидность.

Теперь объект с доходностью 12% годовых может оказаться гораздо хуже доходности 9%.

На что важно смотреть сегодня:

Сохранится ли спрос на эту локацию через 5 лет?
Будет ли этот формат недвижимости востребован?
Сможет ли арендатор работать в новых экономических условиях?
Останется ли этот объект ликвидным при высокой ставке и дорогих деньгах?
Появится ли через несколько лет достаточное количество покупателей на такой актив?
Именно здесь проходит граница между профессиональным инвестированием и покупкой красивой презентации.
На рынке коммерческой недвижимости уже начинает формироваться разрыв.

Сильные объекты становятся еще сильнее.
Слабые объекты постепенно теряются.

Поэтому многие инвесторы в ближайшие годы будут покупать активы, которые сегодня выглядят привлекательно в Excel

Самый правильный вопрос перед покупкой:
«Кто купит этот объект через 5 лет и почему он заплатит дороже?»

Потому что сновной капитал в коммерции создается в момент продажи.

Если же я вижу территорию, где планируется КРТ, масштабная жилая застройка, изменение транспортной доступности или серьезный рост населения, то именно там возникает потенциал будущей капитализации.

Раньше инвестор мог позволить себе купить специфический объект под 12-13% годовых.

Сегодня такой объект может продаваться годами.

Именно поэтому я бы отдавал предпочтение объектам с понятным рынком покупателей.

Избегать объектов, где единственный аргумент продажи - высокая доходность.

Если объект дает существенно больше рынка, я первым делом начинаю искать, где именно этот риск спрятан. И часто нахожу.

Я бы делал ставку на сегменты, где вижу долгосрочный структурный спрос.

Сегодня это качественный стрит-ритейл в сильных локациях и объекты, которые выигрывают от роста жилой застройки.